Baufinanzierung und Förderungen

Mit der (richtigen) Finanzierung und Förderung zu Ihrem (Alb)Traum!

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Viele Menschen zahlen mit ihren Mietzahlungen im laufe ihres Lebens mehrer Häuser ab.  Die Frage ist nur, ob das hart verdiente Geld besser in die eigene Immobilie fließen sollte. Denn wer in die eigenen vier Wände investiert, schafft gleichzeitig einen soliden Baustein für seine Altersvorsorge. Vor dem Kauf eines Hauses stehen jedoch einige wichtige Entscheidungen an. Dabei geht es zum Beispiel um das geeignete Objekt, die passende Finanzierung und die Ausschöpfung öffentlicher Fördermittel. Bei der Wahl einer Finanzierung spielt nicht nur der niedrige Zins eine Rolle. Sie sollten alle anfallenden Kosten berücksichtigen und Sich Gedanken machen, in welchen Zeitraum Sie die Finanzierung tilgen möchten. Auch die Ratenhöhe sollte gut überlegt sein, da Sie die Immobilie in der Regel nicht nur 5 Jahre abbezahlen. Diese Niedrigszinsphase bietet einen günstigen Zins, birgt aber auch Gefahren, die man wissen und beachten muss!

Sie haben bereits eine Immobilie in Aussicht!? Welche verschiedenen Finanzierungs- und Förderungsmöglichkeiten Sie haben und wie sich diese unterscheiden, finden Sie hier.

Finanzierungsmöglichkeiten

Forward-Darlehen 

Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich um ein Darlehen im Rahmen einer Immobilienfinanzierung, das dem Darlehensnehmer erst nach einer bestimm­ten Vorlaufzeit – bis zu 48 Monate nach Vertragsab­schluss – ausgezahlt wird. Die Zeitspanne zwischen dem Vertragsabschluss und dem gewählten Laufzeitbeginn wird als Forward-Periode bezeichnet. Während der Forward-Periode fallen für das Darlehen keine Kredit-oder Bereitstellungszinsen an, jedoch verlangt der Darlehensgeber in der Regel einen klei­nen Zinsaufschlag auf die jeweilige Baufinanzierungs­kondition. Die häufigste Anwendung finden Forward-Darlehen bei Anschlussfinanzierungen, die in der Zukunft liegen. Ein Forward-Darlehen wird vom Darlehensnehmer abgeschlossen, wenn er sich bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrags einen bestimmten Zinssatz für die Zukunft sichern will.

Variable Darlehen 

Variable Darlehen zeichnen sich dadurch aus, dass der Zins ist nicht für eine bestimmte Periode festgeschrieben ist. Dadurch kommt es zu Schwankungen in der Zinsrate. Variable Darlehen werden häufig für kürzere Finanzierungszeiträume abgeschlossen oder um nach der Finanzierung eines Grundstückkaufs flexibel zu bleiben und eine bessere Verhandlungsposition bei der Hausfinanzierung einnehmen zu können. In der Regel besteht jederzeit die Möglichkeit zur 100%igen Sondertilgung.

Volltilgerdarlehen

Volltilgerdarlehen sind Baufinanzierungen, bei denen Laufzeit und Zinsbindung identisch sind und die am Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist vollständig getilgt sein müssen.

Vorausdarlehen

Als Vorausdarlehen werden Darlehen für Bauspar-Kunden bezeichnet, die eine Finanzierung benötigen, ihr Vertrag aber die Kriterien für ein Bauspardarlehen (z.B. Zuteilung) oder für einen Zwischenkredit (Mindestansparung) noch nicht erfüllen. Dabei verkürzt jeder Euro, der bereits auf den Bausparvertrag gespart wurde, die Laufzeit und verringert damit die Gesamtkosten. Die Finanzierungssumme entspricht dabei der Bausparsumme. Die Sparrate wird weiter geleistet bis die Zuteilung erreicht ist und das Bauspardarlehen die Vorfinanzierung ablöst.

Zwischenkredit

Als Zwischenkredit werden Darlehen für Bauspar-Kunden bezeichnet, die eine Finanzierung benötigen und das erforderliche Mindestguthaben zwar erreicht haben, aber die Kriterien für die Zuteilung noch nicht erfüllen (z.B. Bewertungszahl). In diesen Fällen wird ein tilgungsfreier Kredit in Höhe der Bausparsumme beantragt (=Zwischenkredit). Dieser wird bei Zuteilung durch den Bausparvertrag abgelöst.

Annuitätendarlehen 

Ein Darlehen, das in gleichbleibenden Raten getilgt wird. Die Annuität ist die vereinbarte Rate, die immer gleichbleibt und aus einem Zins-und einem Tilgungs­anteil besteht. Mit jeder Rate wird ein Teil der Rest­schuld getilgt. Durch diese Rückzahlung fallen mit der Zeit immer weniger Zinsen an. Das führt dazu, dass der Tilgungsanteil steigt und die Rückzahlung beschleunigt wird – bei insgesamt gleichbleibender Ratenhöhe. Es wird eine Zinsfestschreibung (1 bis 30 Jahre) vereinbart.

Endfälliges Darlehen 

Endfällige Darlehen kennzeichnen sich durch eine laufende Zinszahlung. Die Tilgung erfolgt erst am Ende der Laufzeit durch Tilgungsersatzprodukt (z.B. Bausparvertrag). Für Kapitalanleger kann dies steuerlich vorteilhaft sein im Vergleich zum Annuitätendarlehen. Es wird eine Zinsfestschreibung passend zum Tilgungsersatzprodukt vereinbart.

FÖrderungen

Wer sich mit dem Bau oder Kauf einer Immobilie beschäftigt, sollte sich auch mit möglichen Förderungen auseinandersetzen. Der Staat unterstützt hier über verschiedene Förderprogramme – folgend haben wir Ihnen ein paar aufgelistet.

Baukindergeld

Familien mit mindestens einem Kind, die eine selbst genutzte Immobilie erwerben und deren zu versteuerndes Einkommen 90.000,- Euro im Jahr nicht übersteigt, können bis zu 10 Jahre lang pro Kind 1.200,- Euro Baukindergeld im Jahr erhalten. Die Grenze des zu versteuernden Einkommens erhöht sich mit jedem weiteren Kind um 15.000,- Euro. Familien mit einem Kind erhalten somit insgesamt 12.000,- Euro, mit zwei Kindern 24.000,- Euro. Das Baukindergeld wird jährlich ausgezahlt. Diese Förderung eignet sich besonders zur Laufzeitreduzierung in der Baufinanzierung oder zur Zinssicherung über einen Bausparvertrag.

Nähere Infos finden Sie hier.


KfW-Darlehen 

Die am häufigsten verwendeten Programme der KfW im Bereich Bauen und Kaufen ist das Wohneigentumsprogramm und Energieeffizient Bauen. Sie zeichnen sich aus durch günstige Konditionen und teilweise Tilgungszuschüsse. Das Einbeziehen von KfW-Programmen führt bei vielen Banken auch zur Verbesserung der Kondition auf den Darlehensteil, den die Bank selbst finanziert. Hintergrund ist, dass diese Banken den KfW-Anteil bei der Konditionenfindung wie Eigenkapital des Kunden behandeln. 

Aber auch die Programme zum energieeffizienten Sanieren zeichnen sich durch attraktive Zinsen aus. Diese sollen unter anderem dafür sorgen, dass die Belastung durch die Heizkosten reduziert werden. Förderfähig sind alle Wohngebäude, deren Bauantrag bzw. Bauanzeige vor dem 01.02.2002 gestellt wurde.

Weitere Infos:

L-Bank

Die L-Bank (Landeskreditbank Baden-Württemberg-Förderbank) ist eine Förderbank für das Land Baden-Württemberg. Zu einer ihrer Aufgaben zählt die Förderung des Wohnungsbaus z.B. mit dem Baukindergeld. Sie steht zu den Banken nicht in Konkurrenz, sondern arbeitet aktiv bei der Finanzierungslösung mit ihnen zusammen. Je nach dem was Sie vorhaben stehen Ihnen Förderungen vom Land Baden-Württemberg zu.

Weitere Informationen erhalten Sie hier.

Die häufigsten Fragen:

Grundsätzlich bin ich an die Bank, mit der ich die Finanzierung abschließe, gebunden.  Eine vorzeitige Kündigung des Baudarlehens, also noch während der Zinsbindung, ist häufig nicht möglich beziehungsweise mit hohen Zusatzkosten für den Kreditnehmer verbunden. Ausnahme: Zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens können Sie unabhängig von der vereinbarten Sollzinsbindung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.

Wir empfehlen, zumindest die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb vollständig mit Eigenkapital abzudecken. Das sind zum Beispiel Notarkosten, Maklergebühren und die Grunderwerbssteuer. Die durchschnittlichen Kaufnebenkosten in Deutschland sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In Baden-Württemberg sind dies summiert 7% für Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer. Sollte ein Makler im Spiel sein, sollten nochmal 3,57% dazu gerechnet werden. Ein hoher Eigenkapitalanteil ist meist sinnvoll, weil man sich dadurch auch Zinsvorteile sichern kann. Wenn Banken über 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren, werden in der Regel hohe Zinsaufschläge verlangt.

Ob energieeffizientes Bauen, ein altersgerechter Umbau oder der Einsatz von Solaranlagen – die KFW bietet eine Vielzahl von Förderprogrammen. Diese Förderungen umfassen günstige Darlehen oder Zuschüsse für Maßnahmen rund um die Immobilie. Die Darlehen werden nicht direkt von der KfW vergeben, sondern über einzelne Kreditinstitute. Die Vergünstigungen der KfW können auch kombiniert werden, zum Beispiel das Wohneigentumsprogramm mit dem Programm für energieeffizientes Bauen. Energieeffizientes Bauen und Sanieren wird mit außerordentlich günstigen Bauzinsen gefördert.

Oftmals fallen während der Bauphase verstecke Kosten auf, die nicht vorhersehbar waren und zusätzliches Kapital verbrauchen. Im Regelfall kann die Bank, bei der ich die Finanzierung abgeschlossen habe, nachfinanzieren. Jedoch muss hier neu nach verhandelt werden – meistens ist die Nachfinanzierung mit einem schlechteren Zins ausgestattet, als die ursprüngliche Finanzierung.

Bei Immobilienkrediten, die über einen langen Zeitraum laufen, bindet man sich nicht bis zum Ende an den bestehenden Zins. Oftmals liegt die Zinsbindung nur bei 10 oder 15 Jahren, abhängig von der Gesamtlaufzeit. Wie lange man sich letztlich bindet, hängt vom Zins ab: Hat man den Immobilienkredit zu einem niedrigen Zins abgeschlossen, empfiehlt es sich, sich so lang wie möglich an den Zins zu binden. In Zeiten hoher Zinsen profitiert man von einer kurzen Zinsbindung – mit Hoffnung auf eine Verbesserung der Lage.

Ein gut ausgearbeitetes Konzept basierend auf einer Finanzanalyse ist der wichtigste Punkt, um die besten Konditionen einer Baufinanzierung zu erhalten. Hier sollte man sich im Vorfeld schon Gedanken machen, wie Hoch die Investitionssumme sein soll, Wie viel Eigenkapital habe ich bereits, Welche monatliche Belastung kann ich mir leisten oder wie lange möchte ich mir die Zinsen festschreiben lassen. Kann ich Sonderzahlungen leisten oder ist die Monatsrate änderbar. Wenn ich mir über diese Punkte im Klaren bin, kann ich mit einem Vergleich beginnen und schauen, welche Bank mir das passende Angebot erstellen kann.

Grundsätzlich sind bei einer Finanzierung Sondertilgungen möglich. Jedoch sind diese nicht vorab in den Konditionen einer Bank enthalten und müssen separat verhandelt, quasi dazu gebucht, werden. Hier wird dann festgelegt, wie Hoch dann die Sondertilgung je Jahr sein darf. In der Regel sind dies dann zwischen 5 – 10% der Darlehenssumme.

Bei Krediten für eine Immobilie, die über einen langen Zeitraum laufen, bindet man sich nicht bis zum Ende an den bestehenden Zins. Oftmals liegt die Zinsbindung nur bei 10 oder 15 Jahren, abhängig von der Gesamtlaufzeit. Wie lange man sich letztlich bindet, hängt vom Zins ab: Hat man den Immobilienkredit zu einem niedrigen Zins abgeschlossen, empfiehlt es sich, sich so lang wie möglich an den Zins zu binden. In Zeiten hoher Zinsen profitiert man von einer kurzen Zinsbindung.

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