Kredit für den Hauskauf  – Mit diesen Experten-Tipps zur optimalen Immobilienfinanzierung!

Wer träumt nicht vom Eigenheim? Lassen Sie Ihren Traum in Erfüllung gehen!
Aber handeln Sie nicht unüberlegt. Ein Immobilienkauf sollte gut überlegt sein. Denn nur für die wenigsten sind Immobilienpreise ein Schnäppchen.

Fehler bei Ihrer Hausfinanzierung können Sie Ihr Leben lang ruinieren. Kaum einer bringt das nötige Sparguthaben mit, um ohne Kredit in die eigenen vier Wände zu ziehen. Alles, was Sie wissen müssen erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Inhaltsverzeichnis

  1. Eigenkapital oder Immobilienkredit
    a. Investieren Sie nicht 100% Ihres Eigenkapitals in den Hauskauf!
    b. Bedenken Sie Kaufnebenkosten!
    c. Fazit zu Eigenkapital gegenüber Kredit
  2. Hauskauf Kreditvergleich – die besten Kredite für den Hauskauf
  3.  Aktueller Zinssatz für einen Immobilienkredit
  4. Trotz negativer Schufa zum Hauskredit – Ist das möglich?
    „Wie komme ich zu einem Kredit mit negativer“ Schufa?
  5. Voraussetzungen für einen Immobilienkredit
  6. Budget für Hausfinanzierung berechnen
  7. Kredit für Hauskauf berechnen: Ein Beispiel

Eine Faustregel ist: Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto besser. Es ist ganz logisch: Je kleiner der Kredit ist, den Sie bei einer Bank aufnehmen müssen, umso kleiner ist auch der Betrag, den Sie zurückzahlen, bis der Kredit getilgt ist.

Überblicken Sie zunächst Ihr gesamtes Guthaben: Sparguthaben, Bausparer, Riesterverträge, Wertpapiere, Girokonten. Dies ist sehr wichtig um ein eigenes Gefühl einer Standortbestimmung zu erfahren, aber auch dann später für die finanzierende Bank! Diese möchte wissen, ob Sie schon was gespart haben und wieviel genau!

Unsere Empfehlung ist: Achten Sie beim Kauf einer Immobilie darauf, dass Sie mindestens 10% des Kaufpreises an Eigenkapital besitzen. Besser noch mehr: Manche Banken empfehlen 15% bis 40% an Eigenkapital zur Verfügung zu haben.

Das bedeutet, dass Sie bspw. beim Kauf einer Eigentumswohnung i.H.v. 200.000 Euro ca.20.000 Euro an Eigenkapital gespart haben sollten. Eigenkapital kann in Form vom Guthaben auf Sparbüchern, Tagesgeldern, Bausparverträgen sowohl auch Lebensversicherung sein oder aber auch die Sicherheit einer abbezahlten Immobilie von den Eltern.

Achtung, diese Kosten entstehen beim Kauf einer Immobilie noch.

Es wäre ein törichter Fehler, wenn Sie Ihr gesamtes Eigenkapital verwenden, um eine Immobilie zu kaufen. Neben den Kosten der Immobilie fallen zum einen die sogenannten Kaufnebenkosten an. Zum anderen behalten Sie etwas Spielraum: Wie es der Zufall will, können immer Kosten entstehen, mit denen niemand gerechnet hat.

Selbstverständlich gibt es keine universale Lösung, wie man am besten Eigenkapital anspart. Dies ist in der Regel von der individuellen Situation abhängig. Für viele sind Bausparverträge eine gute Wahl. Denn mit diesen erhalten Sie günstige Kreditangebote, erhalten einen festen Zins auf Ihr Guthaben und haben die Option staatlicher Förderung. Andere wiederum sparen Ihr Eigenkapital klassisch auf dem Sparbuch oder investieren es in Wertpapiere – je nachdem was ich mit bezwecken will und wie lange es noch dauert, bis ich mein Immobilienvorhaben realsiere!
Bedenken Sie Kaufnebenkosten!

Allein mit dem Kaufpreis eines Hauses ist es nicht getan. Es entstehen mit dem Erwerb einer Immobilie immer weitere Kosten, die Sie in Ihre Berechnung mit einfließen lassen sollten. Neben Notarkosten, Grundbuchkosten, der Grunderwerbssteuer und evtl. anfallenden Maklerkosten können bei älteren Gebäuden auch Kosten für Sanierungen oder Renovierung entstehen. Zusätzlich sollte auch die Inneneinrichtung mit eingeplant werden, da Banken diese nur ungerne in die Kreditfinanzierung mit aufnehmen.

Kredit für den Hauskauf

2. Hauskauf Kreditvergleich – die besten Kredite für den Hauskauf

Banken bieten ganz unterschiedliche Modelle von Krediten zur Immobilienfinanzierung an.

Im folgenden Abschnitt stellen wir Ihnen die fünf häufigsten Formen für Darlehen vor und zeigen Ihnen im Anschluss einen beispielhaften Vergleich mehrerer Kredite.

a.) Das Annuitätendarlehen
Bei einem Annuitätendarlehen wird als erstes eine Frist für die Zinsbindung gesetzt. Für diese Frist zahlen Sie Kreditraten in einer festen Höhe. Die Tilgung Ihres Darlehens ist nur ein Teil dieser Rate. Denn entsprechend des Zinssatzes ist der Zins Bestandteil dieser Raten. Wenn Sie mit der Rückzahlung beginnen, ist der Anteil an Zinsen deutlich höher als die Tilgung. Der Vorteil hierbei ist: Sie haben konstante Raten.

Rechenbeispiel zum Annuitätendarlehen:
Familie Müller möchte ein Eigenheim bauen und nimmt ein Annuitätendarlehen in Höhe von 200.000 Euro auf. Für das Darlehen gilt ein Jahresnominalzinssatz von 2,0 Prozent, der anfängliche Tilgungssatz beträgt 3,0 Prozent, der Zinssatz ist auf zehn Jahre festgeschrieben. Die jährliche Annuität (2 % Zins+ 3% Tilgung= 5% von 200.000 Euro Kaufpreis) liegt bei 10.000 Euro, die monatliche Rate beträgt somit 833,33 Euro. Von diesen 833,33 Euro sind anfänglich folglich 333,33 Euro Zins an die Bank und 500,00 Euro gehen auf wirklich vom Darlehen runter. Im nächsten Monat sind es somit nur noch ein Kredit von 199.500 Euro, aber die Rate bleibt gleich. Somit ist der Zinsanteil (2% von 199.500 Euro/12 Monate) nur noch bei 332,50 Euro und die Tilgung steigt auf 500,83 Euro. Mit sinkendem Kreditbetrag steigt somit bei gleichbleibender Rate der Tilgungsanteil und die der Zinsanteil sinkt.

b.) Das Tilgungsdarlehen
Bei einem Tilgungsdarlehen handelt es sich um nichts anderes als ein Annuitätendarlehen. Gemeint ist, dass der Kredit in konstanten Raten zurückgezahlt wird.

c.) Endfälliges Darlehen
Bei einem endfälligen Darlehen tilgen Sie das Darlehen nicht, sondern zahlen nur die Zinsen zurück. An einem festgelegten Termin wird die Restschuld auf einmal zurückgezahlt. Die Bank verlangt im Gegenzug einen sogenannten Tilgungsersatz oft in Verbindung mit einem Bausparvertrag (der dann auch an die Bank abgetreten wird.). Auch eine Lebens- oder Rentenversicherung werden hierzu von der Bank akzeptiert.

Beispiel: Darlehensaufnahme eines endfälligen Darlehens und 5-jähriger Laufzeit bei 1,5 % mit Tilgung in einem Betrag zum 31. Dezember 2022 durch den Bausparvertrag. Neben der unten stehenden Grafik bespare ich gleichzeitig noch einen Bausparvertrag, sodass dieser in 5 Jahren zuteilungsreif wird und die fälligen 100.000 Euro ablösen kann.

Tilgungsplan endfälliges Darlehen
 

2018

2019

2020

2021

2022

Darlehensbetrag 1. Januar

100.000 €

100.000 €

100.000 €

100.000 €

100.000 €

Zinsen p. a.

1.500 €

1.500 €

1.500 €

1.500 €

1.500 €

Tilgung

0

0

0

0

100.000€

d.) Fremdwährungsfinanzierung
Bei dieser Finanzierungsform nehmen Sie als Kreditnehmer einen Kredit in einer Fremdwährung bspw. als Annuitätendarlehen auf (siehe a) auf. Es handelt sich dabei um eine Spekulation, wie sich der Wechselkurs entwickelt. Dadurch kann der Hauskauf deutlich günstiger, aber auch teurer werden.

Beispiel: Sie nehmen ein Darlehen in Schweizer Franken auf. Angenommen der Kurs ändert sich positiv für Sie, können Sie mit der gleichen Rate mehr zurückzahlen. Verschlechtert sich der Kurs für Sie, zahlen Sie mit der gleichen Rate weniger zurück.

e.) Forward-Darlehen
Hierbei handelt es sich um die häufigste Form von Anschlussfinanzierungen. Sie legen dort quasi vor Ablauf Ihrer Zinsbindung schon fest, wie der Zins in der Zukunft für Ihr Darlehen sein wird. Dies geht je nach Kreditinstitut meistens schon 4 Jahre vor Zinsbindungsende. Es ist jedoch damit zu rechnen, dass der Zinssatz des Forward-Darlehen in der Regel höher ist, als das aktuelle Zinsniveau, da die Bank ja einen Zins in die Zukunft verspricht und dafür entlohnt werden will.

Beispiel: Sie haben aktuell ein Darlehen, welches noch eine Zinsbindung für 2 Jahre hat. Das aktuelle Zinsniveau liegt bei 3%. Nun wollen Sie Planungssicherheit und vereinbaren einen Zins mit der Bank für in 2 Jahren, wo Sich beide Parteien daran halten müssen. Hierfür verlangt die Bank einen Aufschlag von 0,4%. Das heißt Ihr Zins in 2 Jahren liegt bei 3,4%.

3. Aktueller Zinssatz für einen Immobilienkredit

Der aktuelle Zinssatz für Immobilienfinanzierung richtet sich nach vielen Aspekten. Ein wichtiger Indikator ist aktuell ist der Leitzins der Europäischen Zentralbank. Um Ihnen hier stets aktuelle Informationen geben zu können, kontaktieren Sie uns doch bitte einfach hier.

4. Trotz negativer Schufa zum Hauskredit – Ist das möglich?

Bevor eine Bank einen Kreditvertrag abschließen darf, ist diese gesetzlich verpflichtet, die Bonität des Darlehensnehmers zu überprüfen. Doch entscheidet jede Bank selbst, ob die Auskunft der Schufa ausreicht, um einen Kredit zu gewähren oder ob das Ergebnis zu schlecht ist, sodass der Kredit abgelehnt wird. Es ist also durchaus möglich, dass Banken, trotz negativer Schufa einen Kredit gewähren.

Wie komme ich zu einem Kredit mit negativer Schufa?

Um einen Kredit zu bekommen, trotz einer negativen Schufa muss Ihre Bonität hervorragend sein, d.h. Ihre Einnahmen- Ausgabenrechnung muss sehr positiv ausfallen. Desweiteren sollten Sie neben Ihrem Eigenkapital auch Zusatzssicherheiten in die Finanzierung mit einbringen, wie bspw. eine darlehensfreie, zusätzliche Immobilie .
Daneben gibt es eine weitere Kreditmöglichkeit, die in einem solchen Fall interessant sein kann: Das Darlehen bei einer Privatperson. Während Banken mehr an ihre Vorgaben gebunden sind, gilt dies nicht bei jeder Privatperson.

Sollte dies alles nicht funktionieren, stecken Sie den Kopf nicht in den Sand und fangen Sie an Ihre Schufa zu „reinigen“ und zu „optimieren“. Um zu erfahren, wie das geht kontaktieren Sie uns bitte hier.

Trotz negativer Schufa zum Hauskredit – Ist das möglich?

5. Voraussetzungen für einen Immobilienkredit

Es gibt ein paar grundsätzliche Voraussetzungen, die Sie zwingend erfüllen müssen. Dazu gehört es, dass Sie volljährig sind und das sie noch nicht so alt sind, dass die Bank davon ausgehen kann, dass die Immobilienfinanzierung noch zurückgezahlt werden kann oder das Haus den Gegenwert zur Restschuld des Kredites auf jedenfall hat. Auch Ihr Hauptwohnsitz sollte sich Deutschland befinden. Zumindest aber benötigen Sie eine Bankverbindung zu einem deutschen Institut.

Voraussetzung Bonität – Sind Sie kreditwürdig?

Von Kreditwürdigkeit hat fast jeder schon einmal gehört. Die Bank möchte garantieren, dass Sie Ihren Kredit für ihr Haus auch zurückzahlen. Ob Sie wirtschaftlich kreditwürdig sind, entscheiden Banken durch die Auskunft der Schufa und Erstelluing einer Einnahmen- Ausgabenrechnung..
Dazu zählen sowohl aktuelle Zahlungen, die Sie tätigen als auch ältere Verträge. Wichtig ist, dass Sie nie auffällig durch fehlende oder schwankende Zahlungen geworden sind. Sollte dies der Fall gewesen sein, sollten Sie darlegen können wieso, das zu diesem Zeitpunkt so war und wie Sie dies in Zukunft vermeiden wollen.

Kredit Voraussetzung – Sicherheit durch Beleihungswert und Eigenkapital

Sollte Ihre Bonität ausreichend sein ist alles in Ordnung. Sollte die Bank Zweifel haben, ist es für verlangen Banken oft interessant n oft, weitere Sicherheitsleistungen gegen einen Kreditausfall zu bekommen. Zum Beispiel können Sachwerte hinterlegt werden (bspw. ein schuldenfreies Objekt der Eltern, nennt man dann eine Grundschuld) oder es bürgen Dritte für den Fall Ihrer Zahlungsunfähigkeit.

Bei einem Hauskauf ist es oft so, dass die Immobilie als Sachwert hinterlegt wird. Der Beleihungswert liegt meist zwischen 70 und 90% des Verkehrswerts.

Eigenkapital ist ein weiterer Aspekt, den Banken berücksichtigen. Die Chance eine Bewilligung Ihres Kredits zu erhalten, erhöht sich je mehr Eigenkapital Sie zur Verfügung haben. Fehlt Ihnen das nötige Eigenkapital, dann achten Sie darauf andere Sicherheiten zum Gespräch vorweisen zu können. Sicherheiten können in Form vom Guthaben auf Sparbüchern, Tagesgeldern, Bausparverträgen oder auch Lebensversicherung sein oder aber auch die Sicherheit einer abbezahlten Immobilie von den Eltern oder irgendjemand anders.

Voraussetzung Einkommen – Angestellter oder Freiberufler?

Banken favorisieren den Angestellten, der einen unbefristeten Arbeitsplatz nachweisen kann. Regelmäßiges und hohes Einkommen bedeuten für die Bank eine größere Sicherheit der Rückzahlung. Meist genügen die letzten drei Monate der Gehaltszahlungen als Nachweis.

Zu Ihrer Selbstauskunft sollten Sie der Bank auch eine Aufstellung Ihres Vermögens, Nachweise von anderen Kreditverträgen und Ihre letzten beiden Steuerbescheide beifügen.

Selbständige und Freiberufler haben oft Probleme einen Kredit gewährt zu bekommen. Für die Banken fehlt die langfristige Sicherheit eines stabilen Einkommens.
Es ist sehr unterschiedlich wie Banken im Fall von Freiberuflern verfahren. Oft müssen alle Finanzen offengelegt werden. Die Einnahmen – Überschussrechnung (EÜR) der letzten beiden Jahre oder der jeweilige Jahresabschluss, eine betriebswirtschaftliche Bewertung, Steuererklärungen und Steuerbescheide sowie ein Auszug aus dem Handelsregister.

Beispiel für eine betriebswirtschaftliche Bewertung (BWA)

Quelle: ztm-aktuell.de

6. Budget für Hausfinanzierung berechnen

Viele, die das erste Mal eine Immobilie kaufen, verlieren den Überblick bei der Vielzahl an Kostenfaktoren die zu beachten sind. Zwischen Sollzinsbindung und anfänglicher Tilgung ist es ganz normal anfänglich Schwierigkeiten damit zu haben, wie man sein Budget berechnet. Wie hoch Ihr Kredit sein darf, hängt davon ab, wie hoch die Rückzahlungsraten sein dürfen.

Um eine Faustformelfür Ihr Budget zu erhalten, nutzen Sie den folgende Berechnung.

  • Gesamtnettoeinkommen im Haushalt
  •  Lebenshaltungskosten ( 1 Person 800 Euro, Paar 1000 Euro und pro Kind 200 Euro)
  • Auto (pro Auto im Haushalt 200 Euro)
  • Vorhandene Kreditraten, die nicht mit abgelöste werden, sowie verpflichtende Unterhaltszahlung und/oder private oder freiwillige Krankenversicherungen
  • Bewirtschaftungskosten (2,50 Euro je neuer Quadratmeterfläche der Immobilie)= mtl. frei verfügbare Kreditrate

7. Kredit für Hauskauf berechnen: Ein Beispiel

Sollten Sie beispielsweise eine Kreditsumme von 100.000€ aufnehmen wollen und diesen bei 3,5% Zinsen pro Jahr innerhalb von 12 Jahren zurückbezahlen, haben Sie eine monatliche Rate von 851,45€ zu bezahlen. Am Ende haben Sie 122.608,80€ an die Bank zurückgezahlt.

Je länger der Kredit läuft desto niedriger werden die Raten. In diesem Beispiel wäre die monatliche Rate bei 20 Jahren Laufzeit nur noch bei 579,96€. Am Ende haben Sie 139.190,40€ an die Bank gezahlt.

Die Höhe des Zinses wird umso wichtiger je länger der Kredit läuft. Für lange Laufzeiten sollten Sie daher besonders auf niedrige Zinsen achten. Am obigen Beispiel sehen Sie, dass 8 Jahre mehr Laufzeit Sie am Ende 16,581,60€ an Zinsen kosten, obwohl es in beiden Fällen 3,5% Zinsen sind.

Fazit

Ein Immobilienkauf sollte gut geplant sein!

Dem Grundsatz nach ist Eigenkapital vorzuziehen, da Sie sich Zinsen und Rückzahlungen ersparen. Bei niedrigem Zinsniveau, kann man die Überlegung anstellen, vielleicht auch weniger Eigenkapital einzusetzen und dies klüger zu investieren. Wenden Sie jedoch niemals Ihr gesamtes Ersparnis auf.

Achten Sie auf die Kreditkonzeption und wählen Sie für Sich die richtige Darlehensart. Die Kreditkonditionen für die erste Zinsbindung sind womöglich super und sehen toll aus, aber haben Sie im Blick, wie es danach aussieht und weitergeht! Gerne können Sie unser Know How in Anspruch nehmen und eine Einschätzung von uns bekommen. Buchen Sie hierzu einfach ein kostenloses Erstgespräch mit uns!

Unser Motto: Konzeption schlägt auf Dauer Kondition!

2 Kommentare zu „Kredit für den Hauskauf  – Mit diesen Experten-Tipps zur optimalen Immobilienfinanzierung!“

  1. Dieter Breitschopp

    Wir wollen das Hus unserer Eltern kaufen. Der Verkehrswert dieses Hauses in dieser Lage ist ca. 650000. Wir bekommen es für 510000 Euro.
    Grunderwerbsteuer und Maklerkosten fallen nicht an.

    1. Hallo Herr Breitschopp,

      vielen Dank für Ihre Nachricht. Wie können wir Ihnen weiterhelfen?

      Viele Grüße
      Phat Luong

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